Se você investe ou está pensando em investir em fundos imobiliários em 2026, vale a pena acompanhar o que os especialistas mais experientes estão enxergando no horizonte.
Neste artigo, eu resumo as principais respostas do Professor Baroni, um dos maiores nomes quando se fala em FIIs no Brasil. Ele respondeu cinco perguntas do público, mais uma pergunta bônus, e trouxe reflexões importantes para quem quer tomar boas decisões com consciência.
Qual é o maior risco dos fundos imobiliários?
Essa pergunta foi direta: vacância, inadimplência, localização ou gestão? E a resposta do Baroni foi clara, o maior risco está na gestão.
Afinal, o gestor é quem decide o que comprar, o que vender, como lidar com a alavancagem, como montar o portfólio. Ele comparou a situação a ter um carro bom com um piloto ruim, o resultado pode decepcionar.
Portanto, mais importante do que o ativo, é quem está no volante.
A cota no mercado secundário importa para o gestor?
Segundo ele Sim! Isso porque a remuneração dos gestores em fundos mais populares está diretamente ligada ao valor de mercado da cota, e não apenas ao valor patrimonial. Quando a cota cai, o bolso do gestor também sente.
Por isso, é do interesse do gestor manter o fundo atrativo. Mas claro, isso não significa manipulação, ele precisa pensar no médio e longo prazo, muitas vezes tomando decisões que parecem impopulares no curto prazo, mas que são importantes para a sustentabilidade da carteira.
Como fazer a revisão da carteira de FIIs ao longo do tempo?
Na Suno, a recomendação é clara: fazer uma revisão semestral da carteira de fundos imobiliários. É como fazer um check-up de saúde: mesmo sem sentir dor, é importante reavaliar, olhar os números, indicadores e ajustar o que for necessário.
Essa visão ajuda a manter o investidor consciente, sem girar carteira o tempo todo, mas também sem ficar passivo diante das mudanças do mercado.
Queda de juros vai reduzir a vacância das lajes na Faria Lima?
Baroni acredita que não existe uma relação direta entre queda de juros e redução de vacância nesse caso específico. A vacância nas lajes da Faria Lima está mais relacionada ao valor do aluguel e à saúde das empresas do que à taxa Selic.
Segundo ele, os preços nas regiões mais nobres subiram muito, enquanto há boas opções com preço menor em regiões próximas. Algumas empresas já estão migrando, e isso mostra que o movimento é mais estrutural do que conjuntural.
O fundo CPTS está deixando de ser focado em CRI?
Sim. O fundo CPTS passou por uma mudança de perfil. Hoje, cerca de 1/3 da carteira está em CRIs e mais da metade já está em fundos imobiliários e outros ativos. A estratégia agora é mais dinâmica, com liberdade para aproveitar boas oportunidades, como fundos de crédito descontados, por exemplo.
Essa flexibilidade é algo que o investidor precisa entender, pois o fundo pode mudar sua composição com o tempo, sempre respeitando o mandato definido.
BÔNUS Qual setor pode se destacar em 2026?
A pergunta que todo mundo queria saber: qual setor tem mais chances de brilhar entre os fundos imobiliários em 2026? A resposta do Baroni veio com uma premissa importante, se os juros caírem a partir do primeiro trimestre de 2026 (e isso é uma possibilidade razoável), os fundos de tijolo podem se destacar.
E entre eles, os fundos de shopping center chamam atenção. Segundo ele:
Os números operacionais estão bons
A vacância e inadimplência estão controladas
A estrutura de capital está equilibrada
Há reservas acumuladas em muitos fundos
Se o cenário macro colaborar, queda de juros, bons resultados do varejo no fim de 2025 e sem sustos políticos, os shoppings devem abrir 2026 com tudo.
Para você ficar 100% por dentro dos fundos imobiliários de shopping que estão bombando, eu tenho o artigo DIRETO e SIMPLES. Leia mais:
👉Fundos Imobiliários de Shopping: Vale a Pena Investir Mesmo com a Selic Alta?
Para sanar de vez as dúvidas.
Os fundos imobiliários em 2026 vão depender muito do cenário macroeconômico, principalmente da trajetória da taxa de juros. Mas o que o Professor Baroni deixou claro é: a boa gestão, o acompanhamento semestral da carteira e entender a dinâmica dos setores são atitudes que todo investidor deveria adotar.
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